Rund ums Recht - Aktuelle Urteile für Wohnungseigentümer, Vermieter und Hausverwalter
Hausgeldabrechnung der WEG ist einzige Grundlage zur Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter einer Eigentumswohnung
Ein gravierendes Problem gibt es in der Regel bei der Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter einer Eigentumswohnung. Nach § 556 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Abrechnung der Betriebskosten und Heizkosten nach dem Leistungsprinzip für den jeweiligen Abrechnungszeitraum zu erstellen (Rechnungsabgrenzung).
Das mittlerweile etwas in die Tage gekommene Wohnungseigentumsgesetz besagt im § 28 WEG und bedauerlicherweise auch einige Urteile, dass gegenüber dem Eigentümer nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden darf oder sogar muss. Das heißt, der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann selbst Abschläge an Versorgungsunternehmen als Kosten abrechnen. Der Hintergrund soll die einfachere Nachvollziehbarkeit für den Wohnungseigentümer sein. Die Rechtssprechung ist hier unterschiedlicher Auffassung.
Hier vertreten wir einen anderen Standpunkt. Abschläge sind keine tatsächlichen Kosten, sondern nur Vorauszahlungen auf eventuell entstehende Kosten in einem bestimmten Zeitraum. Des weiteren wird einem Wohnungseigentümer vom Gesetzgeber weniger Verständnis für die Nachvollziehbarkeit von Kostenabgrenzungen zugetraut als einem Mieter.
Das Amtsgericht Grevesmühlen vertritt unsere Auffassung ebenfalls seit mehreren Jahren. Das Landgericht Schwerin ist in dieser Beziehung leider etwas anderer Ansicht. Aktuelle Urteile vom September 2007 liegen uns vor. Derzeit warten wir ab, ob die Antragsgegner in die weitere Beschwerde vor das OLG Rostock gehen, da die Beschlussanfechtung in mehreren Punkten erfolgte und das LG Schwerin nur in diesem einen Punkt das WEG nicht in unserem Sinne ausgelegt hat.
Schließlich ist die Hausgeldabrechnung (oder auch Wohngeldabrechnung) die einzige Grundlage für die Abrechnung mit dem Mieter, und den Mietern gegenüber muss gemäß dem Gesetzgeber nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet werden (Ausnahmen sind hier allerdings inzwischen wiederum zulässig).
Auch wenn man als Wohnungseigentümer/in seine Wohnung nicht vermietet hat und selbst nutzt, sollte eine Kostenabgrenzung selbstverständlich sein. Beispielsweise treten bei einem Eigentümerwechsel schon mal die ersten Probleme auf.
Hinweis:
Heizkosten sind nach § 3 Heizkostenverordnung (HKV) grundsätzlich nach dem Leistungsprinzip bzw. nach den tatsächlich angefallenen Kosten im Abrechnungszeitraum abzurechnen. Das LG Schwerin vetritt die Auffassung, dass nur der tatsächliche Verbrauch des Brennstoffes abgerechnet werden muss, bei den Kosten aber nur die tatsächlichen Überweisungen an den Versorger (also auch Abschlagszahlungen). Hier ist das letzte Wort wohl noch lange nicht gesprochen.
Wir, die Firma ABACUS - Hausverwaltung GmbH als Immobilienverwaltung rechnen grundsätzlich alle Kosten auch gegenüber Wohnungseigentümergemeinschaften ohne zusätzliche Kosten nach dem Leistungsprinzip ab. Dieses gehört schon von Anfang an zu unserer Firmenphilosophie.
Und das Abschläge keine Kosten darstellen, sondern nur Vorauszahlungen auf eventuell entstehende Kosten, dürfte wohl für jederman nachvollziehbar sein.
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Prüfungsrecht des Wohnungseigentümers
Selbst wenn Sie nicht im Verwaltungsbeirat sitzen, haben Sie als Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen. Dazu zählen selbstverständlich auch alle Kontoauszüge und Belege, die der Verwalter zum Erstellen der Jahresabrechnung heranzieht. Schließlich handelt es sich um Ihre Eigentumswohnung und Ihr Geld.
Zu Ihrem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gehört auch, dass Sie Kopien einzelner Verwaltungsunterlagen fordern können.
Allerdings müssen Sie die dafür anfallenden Kopierkosten dem Verwalter erstatten (BayObLG, Beschluss v. 13.6.2000 – 2 ZBR 175/99, DWE 2001, S. 32).
Zu Ihrem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gehört auch das Recht, sich vom Verwalter Fotokopien anfertigen zu lassen. Denn in schwierigen Fällen müssen Sie die Möglichkeit haben, sich anhand der Belegkopien von einem Fachmann beraten zu lassen. Die anfallenden Kopierkosten müssen Sie dem Verwalter aber erstatten.
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Für die Einzel- und die Gesamtjahresabrechnung reicht ein Mehrheitsbeschluss
Nach § 28 Abs. 5 WEG wird über die Jahresabrechnung mit Stimmenmehrheit beschlossen. Wichtig ist, dass die Verwaltung sowohl über die Gesamtjahresabrechnung als auch über die Einzeljahresabrechnungen beschließen lässt. Nur wenn über beide Abrechnungen beschlossen wurde, sind die Hausgeld-Nachforderungen fällig (BayObLG, Beschluss v. 28.6. 2002 – 2 ZBR 41/02, ZMR 2002, S. 850).
Sobald ein mehrheitlicher Beschluss über die Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen existiert, kann der Verwalter die einzelnen Eigentümer im Namen der Gemeinschaft zur Kasse bitten. Sie sind dann verpflichtet, einen eventuell fälligen Nachzahlungsbetrag an die Gemeinschaft zu leisten. In dem Beschluss kann die Versammlung sogar den konkreten Termin festsetzen, bis zu dem die Nachzahlungen zu leisten sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist zunächst verbindlich. Auch dann, wenn Sie selbst die Jahresabrechnung angefochten haben, müssen Sie gleich Ihre Geldbörse zücken und können nicht erst den Ausgang des Verfahrens abwarten.
Ihre Zahlungsverpflichtung endet, wenn vom Gericht der angefochtene Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung rechtskräftig aufgehoben wurde. Ihre Zahlungspflicht entfällt erst, wenn der Beschluss vom Gericht aufgehoben wurde.
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